Gestion logique conditionnelle CACHER / AFFICHER / ALLER A

Contexte:

- je voulais utiliser le mode CARTES (1 question par page car plus simple pour utilisateur). 
- mode non compatible avec l'intégration via API (besoin pour récupérer prix moyen au m²
- il faut donc utiliser le mode standard (toutes les questions sur même page).
- il faut ensuite ajouter des sauts de page (et un thème adapté que j'ai fait développer)
- Puis il y a une gestion spéciale des questions à cacher ou afficher en fonction des réponses du questionnaire (ex: cacher question = moins de 5 ans si pas sélectionné). Cette gestion est difficile car peu intuitive.

4 possibilités:

- MASQUER / AFFICHER une question (clic droit sur la question en mode développement: MASQUER, ou via la logique conditionnelle MASQUER). Cela n'est pas adapté au mode STANDARD s'il n'y a qu'une question entre 2 sauts de page: la question sera effectivement masquée, mais il restera les boutons RETOUR / SUIVANT. On ne peut utiliser que s'il y a plusieurs questions sur la même page.
On va par ex l'utiliser pour la gestion des questions ascenseur / multiplex. On a les 4 écrans possibles (simplex avec ou sans ascenseur, muliplex avec ou sans ascenseur) sur une même page. Elles sont toutes masquées par défaut, mais on va en AFFICHER une, celle qui correspond aux conditions définies)

- CACHER (EN CREANT UNE CONDITION): dans ce cas on va cacher une page entière, avec ses boutons RETOUR / SUIVANT. C'est équivalent à MASQUER en mode CARTES.
Par ex on va utiliser cela pour MOINS DE 5 ANS. La question est affichée par défaut, mais dès qu l'on ne coche pas la case MOINS DE 5 ANS (caractéristiques principales), alors la page entière sera CACHEE (logique conditionnelle CACHER)

- SAUT DE PAGE (EN CREANT UNE CONDITION): au clic du bouton suivant, permet selon une condition, d'aller directement à une autre page. Je l'utilise par ex pour entrer à la main le prix moyen en mode EDIT, et éviter de devoir faire défiler toutes les questions.

FIELDS FOR TOM

Attention

Il y a eu très peu de transactions récentes dans votre quartier pour des biens similaires.
Cela signifie que toute estimation (par notre alorithme ou par tout expert immobilier) pourra présenter un aléa important.
Cela veut aussi dire que l'acheteur n'aura pas de point de repère pour évaluer votre bien avec précision.

La surface habitable est indiquée par le propriétaire / agent.
Elle ne doit pas être modifiée, même si on s'aperçoit qu'elle est fausse car cela ne serait pas compréhensible pour le vendeur qui verrait sa surface changer.
Pourtant on doit la corriger dans plusieurs cas:

- loggia: elle doit être incluse dans la surface habitable selon la Loi Carrez si elle est totalement fermée

- combles non aménagés: ils doivent normalement faire partie de la surface habitable Loi Carrez. S'ils ne sont pas pas inclus par le vendeur il faut les rajouter.

Choix Olivier: les corrections sont faites dans chaque section (loggia / combles), plutôt qu'au niveau de la surface habitable.
C'est en partie inexact, car certaines valeurs seront calculées sur une surface habitable inexacte. par ex, la luminosité est un % de la surface totale * prix moyen au m². Mais d'un autre côté ces surfaces spéciales ne sont pas à intégrer totalement dans la surface de base, donc ok comme ça.

AGENCEMENT

MOINS 5 ANS

économie de frais de notaire de 5% si revente finalisée moins de 5 ans après date officielle d'achèvement.
On valorise à 50% de l'économie (partage de la valeur entre vendeur et acquéreur), soit une plus value de 2,5% du prix de base

ETAGE - SIMPLEX ET MULTIPLEX

ETAGE - SIMPLEX

ETAGE - SIMPLEX AVEC ASENCEUR

Logique: plus c'est haut, mieux c'est. L'étage de référence est le 2eme étage.

Source pour impact de l'étage sur le prix des appartements:
https://edito.seloger.com/actualites/france/immobilier-quel-est-l-impact-de-l-etage-sur-le-prix-d-un-appartement-article-18514.html

RDC: -10%
Entresol: -3%
1: -3%
2: 0% (étage référence)
3: 3%
4: 4%
5: 5%
6: 5,5%
7: 6%
8+: 6,5%

Pour sous-sol
sources:
https://www.cpgp.paris/la-revue-de-lhabitat/la-revue-de-l-habitat/politique-du-logement/quel-avenir-pour-le-souplex-souplex-et-loi-carrezetat-des-lieux-par-ma-icirc-tre-francois-bault
et
https://www.groupe-sab-immobilier.com/actualites-immobilieres/acheter-un-souplex-et-pourquoi-pas.html

je retiens valo à 40% du prix au m² pour sous-sol, soit décote de -60% dans le tableau des valeurs

ETAGE, SIMPLEX AVEC ASCENSEUR

ETAGE - SIMPLEX SANS ASENCEUR

Logique: plus complexe qu'avec ascenseur: jusqu'au 4eme plus c'est au mieux c'est mais après ça s'inverse.

pour rdc, entresol et 1er, la décote est moins forte qu'avec ascenseur: les charges de copro baisse par rapport avec ascenseur.
pour les autres étages, l'avantage de la hauteur (vue, lumière) est compensé par l'inconvénient de l'absence d'ascenseur

Source pour impact de l'étage sur le prix des appartements:
https://edito.seloger.com/actualites/france/immobilier-quel-est-l-impact-de-l-etage-sur-le-prix-d-un-appartement-article-18514.html

RDC: -9%
Entresol: -1,5%
1: -1,5%
2: 0% (étage référence)
3: 2%
4: 3%
5: 0,3%
6: -0,6%
7: -3%
8+: -4%

Pour sous-sol
sources:
https://www.cpgp.paris/la-revue-de-lhabitat/la-revue-de-l-habitat/politique-du-logement/quel-avenir-pour-le-souplex-souplex-et-loi-carrezetat-des-lieux-par-ma-icirc-tre-francois-bault
et
https://www.groupe-sab-immobilier.com/actualites-immobilieres/acheter-un-souplex-et-pourquoi-pas.html

je retiens valo à 40% du prix au m² pour sous-sol, soit décote de -60% dans le tableau des valeurs

ETAGE, SIMPLEX SANS ASCENSEUR

ETAGES - MULTIPLEX

ETAGE - MULTIPLEX AVEC ASENCEUR

Logique similaire à celle des simplex pour cacluler valeur selon étage (plus c'est haut mieux c'est), mais on le fait par niveau 

Source pour impact de l'étage sur le prix des appartements:
https://edito.seloger.com/actualites/france/immobilier-quel-est-l-impact-de-l-etage-sur-le-prix-d-un-appartement-article-18514.html

RDC: -10%
Entresol: -3%
1: -3%
2: 0% (étage référence)
3: 3%
4: 4%
5: 5%
6: 5,5%
7: 6%
8+: 6,5%

Pour sous-sol
sources:
https://www.cpgp.paris/la-revue-de-lhabitat/la-revue-de-l-habitat/politique-du-logement/quel-avenir-pour-le-souplex-souplex-et-loi-carrezetat-des-lieux-par-ma-icirc-tre-francois-bault
et
https://www.groupe-sab-immobilier.com/actualites-immobilieres/acheter-un-souplex-et-pourquoi-pas.html

je retiens valo à 40% du prix au m² pour sous-sol, soit décote de -60% dans le tableau des valeurs

ETAGE, MULTIPLEX AVEC ASCENSEUR

ETAGE - MULTIPLEX SANS ASENCEUR

Logique similaire à celle des simplex (jusqu'au 4eme plus c'est au mieux c'est mais après ça s'inverse) pour cacluler valeur selon étage, mais on le fait par niveau 

Source pour impact de l'étage sur le prix des appartements:
https://edito.seloger.com/actualites/france/immobilier-quel-est-l-impact-de-l-etage-sur-le-prix-d-un-appartement-article-18514.html

RDC: -9%
Entresol: -1,5%
1: -1,5%
2: 0% (étage référence)
3: 2%
4: 3%
5: 0,3%
6: -0,6%
7: -3%
8+: -4%

Pour sous-sol
sources:
https://www.cpgp.paris/la-revue-de-lhabitat/la-revue-de-l-habitat/politique-du-logement/quel-avenir-pour-le-souplex-souplex-et-loi-carrezetat-des-lieux-par-ma-icirc-tre-francois-bault
et
https://www.groupe-sab-immobilier.com/actualites-immobilieres/acheter-un-souplex-et-pourquoi-pas.html

je retiens valo à 40% du prix au m² pour sous-sol, soit décote de -60% dans le tableau des valeurs

ETAGE, MULTIPLEX SANS ASCENSEUR

COLLECTE DES SURFACES PAR NIVEAU

uniquement si multi-niveaux sinon la surface totale de l'appartement est déjà renseignée)
sera utilisé si avec ou sans ascenseur

CALCUL VALEUR ETAGES MULTIPLEX AVEC ASCENSEUR

CALCUL VALEUR ETAGES MULTIPLEX SANS ASCENSEUR

EXTERIEURS

1* pas agréable (bruyant ET pas de vue)
2* peu agréable (bruyant OU pas de vue)
3* dans la moyenne 
4* agréable (calme OU belle vue)
5* très agréable (calme ET belle vue)

Logique:
- si la loggia n'est pas déjà incluse dans surface habitable, on calcule sa valeur de la ici en prenant 10% de la valeur du prix moyen au m²
- si la loggia est déjà incluse dans surface habitable, alors on va réduire sa valeur de 90% (sur la base du prix moyen au m²)

Exemple:
- prix moyen au m²: 2000
- surface loggia: 8

Si incluse dans surface habitable: valeur loggia = -90%*2000*8= -14400€
Si pas incluse dans surface habitable, valeur loggia = 10%*2000*8= 1600€

1* pas agréable (bruyant ET pas de vue)
2* peu agréable (bruyant OU pas de vue)
3* dans la moyenne
4* agréable (calme OU belle vue)
5* très agréable (calme ET belle vue)

1* pas agréable (bruyant ET vis-à-vis)
2* peu agréable (bruyant OU vis-à-vis)
3* dans la moyenne
4* agréable (calme OU sans vis-à-vis)
5* très agréable (calme ET sans vis-à-vis)

SURFACES SPECIALES

les combles, même non aménagés, font officiellement partie de la surface Carrez.
Peu de gens le savent, on part donc du principe que ce n'est pas le cas.
On demande donc de vérifier si c'est le cas.
- Si pas inclus dans surface Carrez, alors on ajoute la valeur des combles (déduction faite du coût des travaux).
- Si déjà inclus, alors on va retirer le coût des travaux car ce n'est pas encore aménagé, et ne doit pas être valorisé comme un m² habitable normal.

Valorisation des surfaces avec plafond >4m

On calcule valeur avec et sans travaux

1°) approche avec travaux: (prix moyen au m² - coût aménagement)* (surface plafond >4m)*(coefficient plafond avec travaux=70%).

On prendra 70% de la valeur théorique car il faut faire les travaux.

2°) approche sans travaux: (prix moyen au m²) * (coefficient plafond sans travaux=15%) * (surface plafond >4m)

SI CONSTRUCTION POSSIBLE = OUI

On retient la plus grande valeur entre 1 et 2
En résumé, si le coût des travaux est inférieur au prix moyen au m², alors on valorise en pourcentage du prix au m² (15% par ex)

SI CONSTRUCTION POSSIBLE = NON 
On prend valeur sans travaux.

STOCKAGE

Aspect général de la cave:

1* sol en terre ET murs en pierre
2* sol en terre OU murs en pierre
3* dans la moyenne
4* revêtement sol OU murs
5* revêtement sol ET murs

PARKINGS

QUALITATIF

Il s'agit du niveau sonore à l'extérieur du bien.

1* bryuant
2* plutôt bruyant
3* un peu de bruit
4* plutôt calme
5* très calme

Niveau de lumière naturelle dans la pièce principale:

1* sombre
2* peu lumineux
3* dans la moyenne
4* assez lumineux
5* très lumineux

VALORISATION DE LA LUMINOSITE

Sur le principe pour la luminosité seule:

coefficient appliqué sur (prix au m²*surface totale)
1: -5%
2: -2,5%
3: 0%
4: +2,5%
5: +5%
Il y aura donc jusqu'à 10% d'écart de valeur selon la lumière.

Mais la valeur de la luminosité est déjà incluse dans valeur de l'étage:
- Le 6eme vaut 15% de plus que le 2eme (étage neutre), car il est plus lumineux (entre autre)
- Le RDC vaut 10% de moins que le 2eme, car il est moins lumineux (entre autre)

Pour calculer la valeur de la luminosité déclarée par le vendeur, il faut valoriser l'écart en luminosité réelle (déclarée) et la luminosité attendue (selon étage).
- si réelle = attendue: pas de valeur (déjà incluse dans étage)
- si réelle > attendue: surcote
- si réelle < attendue: décote.

Plus l'écart entre réelle vs attendue est grand, plus la décote / surcote sera forte.
Au maximum de l'écart (soit 4 puisque la luminosité va de 1 à 5), cela doit représenter -/+5% (à la hausse ou à la baisse) du prix au m²

3 étapes pour le calcul:

1°) calcul de la valeur du point de luminosité:
= 5% du prix au m² (puisque l'écart dû à luminsité seul est de -/+5%)
cela correspondra à la correction max, si l'écart est max.

2°) écart entre réelle vs attendu:
- cela donne un score de -4 à +4
ce score permettra de pondérer l'impact de la valeur du point de luminosité (de 0 à 100%).

3°) surcote / décote
formule = (valeur du point)*(écart*25%)*(surface)
on prend (écart*25%) pour pondérer selon importance de l'écart:
- si écart = 4: 4*25%=1. on prendra 100% de l'écart max de lumière
- si écart = 1: 1*25%:0,25 . on prendre 25% de l'écart max de lumière

WIP: affiner calcul de la valeur de la luminosité pour multiplex: aujourd'hui seulement basé sur simplex en ramenant toute la surface au 1er niveau. Mais du cout il faudrait demander aussi la luminosité par niveau.

Vue depuis la pièce principale de l'appartement:

1* vis-à-vis proche (< 5m)
2* vis-à-vis moyen (5 à 10m)
3* vis-à-vis éloigné (>10m)
4* vue dégagée
5* vue exceptionnelle (sur un moment, panoramique...)

Pour les critères qualitatifs (cuisines, sdb, murs, sols, fenêtres,) on part du principe que la coût de rénovation totale (nécessaire si note donnée = 1) est de 800€ / m² pour appartement (car ni toiture ni façade qu'on a pour les maisons). Dans un fichier Excel j'ai ventilé ces coûts par types de travaux (cuisine, sdb, murs, sols, fenêtres) avec un prix au m² habitable.
Si le bien est comme neuf on valorise à +270€ / m² (un peu faible peut être?).
Du coup pour trouver décote surcote selon l'état du bien et par poste, il suffit d'appliquer les valeurs du tableau à la surface habitable.

Etat général:

1* à refaire
2* état moyen (et datée)
3* état correct (mais datée)
4* bon état (mais pas neuve)
5* neuve (au goût du jour)

Etat général:

1* à refaire
2* état moyen (et datées)
3* état correct (mais datées)
4* bon état (mais pas neuves)
5* neuve (au goût du jour)

Etat général:

1* à refaire (nombreuses fissures)
2* état moyen (quelques fissures)
3* pas de fissures, peintures à refaire
4* pas de fissures, quelques traces d'usure
5* neuf (pas de au goût du jour)

Etat général:

1* sols à changer
2* quelques sols à changer
3* état correct (mais sols datés)
4* bon état 
5* neuf (au goût du jour)

Etat général:

1* fenêtres à changer 
2* quelques fenêtres à changer
3* état correct (simple vitrage)
4* bon état (double vitrage PVC)
5* neuf (double vitrage alu)

Valeur électricité

pas de valorisation directe de l'état de l'électricité. C'est induit par l'état des autres postes. En effet le coût total de ovation est de 1000€ / m² électricité incuse, or on a réparti sur les res poste l'élec et la plomberie.
Mais je laisse l'indicateur d'état, pour la psychologie.

Valeur plomberie

pas de valorisation directe de l'état de l'électricité. C'est induit par l'état des autres postes. En effet le coût total de ovation est de 1000€ / m² électricité incuse, or on a réparti sur les res poste l'élec et la plomberie.
Mais je laisse l'indicateur d'état, pour la psychologie.

ENTRETIEN

Logique calcul valeur des charges

On cherche à savoir si un appartement est plus ou moins économique que la moyenne. Et selon l'écart on le valorise en actualisant 50% de l'écart (source Olivier) sur 15 ans.

Si chauffage inclus dans les charges: alors calcul immédiat
(prix moyen charges / m² / an) - (prix déclaré charges / m² / an) * (surface carrez) * 15 * 0,5

Si chauffage non inclus dans charges: somme de 2 composantes:
- écart des charges hors chauffage actualisé sur 15 ans (pris à 50%)
- écart lié au DPE actualisé sur 15 ans pris à 50%

Vous avez probablement une idée de la valeur de l'appartement, indiquez-la ici pour comparer avec celle de L€STIMATION.FR