• הנדון: הזמנה להגשת הצעה לייזום פרויקט בניה

    פרויקט התחדשות עירונית במתחם הרח' האנפה/אחלמה 307 ו-309 בירושלים

    בשם בעלי הדירות בבניינים המצויים במתחם שבנדון, הריני לפנות לכבודכם בקשר עם שליחת הזמנה זו, שמהותה מענה על שאלון מקדים בקשר עם הגשת הצעתכם לייזום פרויקט הבניה במתחם שבנדון כלפי בעלי הדירות, כדלהלן:

    1.      נתונים בסיסיים של הפרויקט והפניה ליזמים:

    1.1. בעלי הדירות במתחם הבניינים שבנדון החליטו לקדם ביצועו של פרויקט התחדשות עירונית במאוחד מסוג פינוי בינוי ו/או בינוי פינוי (להלן-  "הבעלים" ו-"הפרויקט").

    1.2. כתובות: הבניינים הבנויים על מתחם המקרקעין שבנדון הידועים כחלקות 35 ו-38 בגוש 28050 (להלן: "המקרקעין") בהתאם לפירוט הבא:

    •          האנפה 307 – בניין בן 4 קומות ובו  54יחידות רשומות ע"פ נסח רישום.
    •          האנפה 309 – בניין בן 4 קומות ובו  54יחידות רשומות ע"פ נסח רישום.

    1.3. קידום הפרויקט מנוהל בידי יועצי הבעלים, שהנם - מנהלת דיירים המורכבת מחברת שילובים - התחדשות עירונית בע"מ – באמצעות מר יוסף קרן אברהם, ועוה"ד ממשרד רייסמן גור דויטש ושות' ("עוה"ד") (להלן יחד: ''המנהלת''), אשר משמשים כיועצי הבעלים כל אחד בתחום מקצועיותו ובהתאם להסכמי ההתקשרות של נציגויות הבעלים עם כל אחד מהיועצים.

    1.4. בשלב זה תישלח פניה למספר יזמים להגשת הצעותיהם, מתוכם תבחר נציגות הבעלים מספר מצומצם יותר מתוך היזמים שהגישו את הצעותיהם לשם הצגת פרזנטציה בפני הנציגות לפני בחירת היזם. למען הסר ספק, הנציגות שומרת לעצמה את הזכות לפנות ליזמים נוספים בכל שלב בתהליך.

    1.5. עד לחתימת הסכם מחייב בין הבעלים לבין היזם שייבחר, אין הבעלים מחויבים לבצע את הפרויקט ו/או לבחור מי מן היזמים, והגשת הצעה מצד היזמים אינה מקנה להם כל זכות בכל הנוגע לפרויקט, ואף לא לקבלת כל שיפוי או החזר בגין הוצאות שיוציאו היזמים בקשר עם הגשת הצעתם.

    1.6. מובהר כי, הדיירים מיוצגים בלעדית על-ידי המנהלת, והגשת הצעות תעשה באמצעותה בלבד. הגשת הצעות ישירות לבעלים שלא במסגרת הליך זה עלולה לפגוע בהליך ובכשרות ההצעה.

    1.7. עוד מובהר כי הזמנה זו איננה בגדר ''מכרז'' ולא יחולו לגביה דיני המכרזים, והבעלים אינם מחויבים לקבל את ההצעות הגבוהות ביותר ו/או המפורטות ביותר או איזה מן ההצעות שתוגשנה במסגרת הליך זה והכרעה בנושא זה נתונה לשיקול דעתם הבלעדי והמוחלט של הבעלים.

    1.8. מובהר כי התנאים המובאים במסמך הזה הינם ציפיית הבעלים, והבעלים יוצאים מתוך נקודת הנחה שההצעות תענינה על כל התנאים הללו. עם זאת, הבעלים יבחנו גם הצעות שאינן עונות לכל התנאים, ואולם היזמים מתבקשים להצהיר באופן ברור מהם התנאים שהצעתם מסתייגת מהם. מקום שהיזמים מבקשים ליתן הצעה חלופית לתנאי כלשהו, הם מתבקשים לציין זאת באופן מפורש.

    2.      בירור מלוא המידע בטרם הגשת ההצעה:

    2.1. על כל יזם המגיש הצעה חלה החובה לבדוק ולברר את מלוא העובדות הדרושות לו לשם הגשת ההצעה, והאמור לעיל ולהלן אינו מהווה מצג ו/או התחייבות כלשהי מאת הבעלים ו/או מאת המנהלת ובהגשת הצעתו מוותר היזם על כל טענה ו/או דרישה כנגד הבעלים ו/או המנהלת.

    2.2. האחריות לבדיקת כל הנתונים, מדיניות גורמי התכנון, חבויות היטלים ומיסוי, וכל עניין רלבנטי נוסף חלה על היזמים, כבסיס להגשת הצעותיהם רק לאחר שיקיימו את כל הבדיקות הדרושות ברשויות הרלבנטיות.

    3.      למסמכי הצעה זו מצורפים ההסכמים הבאים:

    3.1. שאלון מענה אשר ישמש כבסיס עקרונות להסכם המשפטי בין הבעלים לבין היזם -  נספח מס' 1.

    3.2. עיקרי מפרט טכני מוצע הנדרש להתייחסות היזם – יצורף בהמשך - נספח מס' 2

    3.3. תוכנית רעיונית מוצעת לפרויקט – ניתן למצוא באתר הפרויקט: https://shiluvim-israel.com/haanafa/

    3.4. הסכם שכר טרחה של משרד עו"ד רייסמן גור דויטש, עוה"ד של הבעלים לחתימה – נספח מס' 3.

    3.5. הסכם שכר הטרחה של חברת שילובים – נספח מס' 4.

  • 4.      עקרונות מנחים:

  • 5.      הגשת ההצעה על-ידי היזם:

    הנחת המוצא להגשת ההצעה היא כי היזם מסכים לכל האמור במסמך פניה זה על נספחיו. ככל מבקש היזם להסתייג מפרט כלשהו עליו לכתוב זאת במפורש. מובהר כי להסתייגויות כאמור יהיה משקל בבחינת ההצעות ושקלולן. 

    5.1. על היזם המציע לעמוד בתנאים שלהלן:

    א. המציע הינו תאגיד הרשום בישראל (יש לצרף תעודת התאגדות), ואין כנגדו הליכים משפטיים בקשר לפרויקטים של התחדשות עירונית או פרויקטים לבניה בהם היה מעורב, שהיקפם הכספי עולה על סך של 300,000 ₪.

     ב. המציע הינו בעל חוסן כלכלי ואיתנות פיננסית התואמת פרויקט מסוג זה ולשם כך יצרף המציע מסמכים המעידים:

    • על יכולתו לעמוד בתנאי המימון הנדרשים לפרויקט ובהם דוח כלכלי מאת חברה מוכרת (כגון BDI) ו/או מכתב תמיכה מבנק בו הוא מנהל את עסקיו.
    • התייחסות להיקפי פרויקטים בסדר גודל זהה שבוצעו על ידו.
    • אישור רואה חשבון על כך שבמהלך חמש השנים שקדמו להגשת ההצעה, לא הוצא נגדו צו הקפאת הליכים ולא ננקטו כנגדו הליכי פשיטת רגל, הליכי פירוק או הליכי כינוס נכסים וכן אישור בדבר היקף המחזור הכספי והעדר הערת עסק חי.

    ג. יובהר כי האמור בתנאים הנ"ל הוא מהותי, והנציגות והמנהלת עשויים לבקש מסמכים נוספים וכן דוחות של חברות דירוג ו/או בדיקה בעניין החוסן הכלכלי ויכולת המציעים לקבל מימון וליווי לפרויקט. היזם יהיה נכון לחשוף את הנתונים הכספיים שלו בפני המנהלת, תוך התחייבות לסודיות הנתונים.

    6. על היזם לכלול בהצעתו נתונים מלאים לגבי מבנהו המשפטי עד לרמת מחזיקי בעלי המניות הפרסונליים בשרשור בעלי המניות. ככל שהיזם מגיש הצעתו בשותפות עם גורם נוסף, יחול תנאי זה על כל מרכיבי השותפות, וכן מתבקשים השותפים להסביר את אופי השותפות וחלוקת התפקידים ביניהם.

    7. על היזם לפרט את ניסיונו בייזום ובניה בכלל, ובפרויקטים מן הסוג המדובר בפרט. היזם מתבקש לפרט פרויקטים רלוונטיים נוספים בשלבי ביצוע וכאלו שהסתיים ביצועם.

    8. היזם מתבקש לפרט בהצעתו מהן הבדיקות שביצע ברשויות התכנון ו/או אצל כל גורם רלוונטי אחר לשם הגשת הצעתו, ולהציג את התשובות שקיבל בכתב ואת ההנחות שעליהן הוא מסתמך בהצעתו. ככל שהיזם מבקש לבצע בדיקות נוספות כדי לאשש את הצעתו ו/או כדי להכניס בה שינויים, הוא מתבקש לפרטן במסגרת זו.

  • בחירת קובץ
    Drag and drop files here
    Choose a file
    Cancelof

  • 11. הבעלים ייבחנו את כלל ההצעות אשר יוגשו עד למועד האחרון להגשת ההצעות, ביחס לעמידתן בתנאי הסף. המנהלת ומי מיחידיה ונציגות הבעלים יהיו רשאים לבקש ולקבל מידע ביחס לנתונים שהוצגו בהצעות וכן יהיו רשאים לפסול כל הצעה, אם סברו שמציע ההצעה לא שיתף פעולה ו/או מסר מידע חלקי. מבלי לגרוע מהאמור, המנהלת והנציגות לא יהיו מחויבים לפרט מדוע הצעה לא התקבלה.

    12. יובהר כי פרטים נוספים ו/או הבהרות ניתן לקבל ממנכ"ל שילובים מר יוסי קרן-אברהם עד ליום ______ בטלפון – 054-4715997 ו/או בדוא"ל yosef@shiluvim-israel.com , וביחס לסוגיות משפטיות ניתן לקבל מעו"ד ניסים אהרון בטלפון 03-5555055 או בדוא"ל nisim@raisman.co.il

    13. את ההצעות יש לשלוח באמצעות דוא"ל עד ליום ראשון 27/3/2022 לידי עו"ד ניסים אהרון – משרד עורכי דין רייסמן גור דויטש ושות' בדוא"ל: nisim@raisman.co.il ולכתובת הדוא"ל: yosef@shiluvim-israel.com.

     

    בכבוד רב, ובברכה,

    יוסף קרן-אברהם,

    מנכ"ל

    שילובים התחדשות עירונית

     

    עוה"ד מאיר דויטש וניסים אהרון
    רייסמן גור דויטש ושות'

  • נספח מס' 1 – שאלון מענה - עקרונות להסכם

    עקרונות אלה יהוו בסיס להסכם מלא שייחתם בין הצדדים, מובהר כי אין לראות בהם תנאים מלאים להסכם. ההסכם המלא שיועבר על ידי עורכי הדין (מטעם בעלי הדירות) יכלול נושאים נוספים והסדרים נוספים. הגשת הצעה על-ידי היזמים המציעים תחשב כהסכמה לעקרונות אלה כמסגרת להסכם המשפטי המלא.

    בכל מקום בו מסומן מקום למילוי (____), הנכם נדרשים למלא הצעתם.

  • 2. תשלומים והוצאות:

  • 3. מימון יועצי הבעלים:

  • 4. הממכר:

  • 5. תמורות:

  • 5.1 הבעלים יהיו זכאים לדירה חדשה בבניי/נים החדש/ים, הגדולות ב -      מ"ר ביחס לשטח דירתם הנוכחית (ולא פחות מ-25 מ"ר) שייקבע בהתאם למדידה שתיערך בפועל על ידי מודד מוסמך, כולל שטחי מרפסות הכוללים שלוש דפנות ושטחים שהתווספו לדירות הקיימות בהיתר בניה כדין (אף אם אלו לא רשומים בלשכת רישום המקרקעין) ותיעשה עוד לפני החתימה על הסכם ההתקשרות. כמו כן, לדירה החדשה יוצמדו ההצמדות הבלעדיות הבאות: 
               

  • • היזם יתכנן לכל הפחות %      מכלל הדירות במתחם שיהיה בהן מרפסת סוכה (כהלכתה) כאשר החלק במרפסת שיהיה לא מקורה לא יפחת משטח של      מ"ר, ומתוך אותן דירות עם מרפסות הסוכה יוקצו %      לבעלי הדירות.
              

  • היזמים אינם חייבים אולם יוכלו להציע תמורה גדולה יותר בשטחי הדירות והדבר ישוקלל לחיוב בבחינת הצעתם.


  • 5.5 היזם מתחייב להעמיד שובר בסך      ₪ לכל בעל יחידה לרכישת מוצרי חשמל וכן שובר בסך      ₪ לכל בעל יחידה לרכישת ריהוט.
               

  • 5.6 ביחס לבעלים אשר ליחידותיהם הנוכחיות קיימות זכויות שימוש בלעדיות ו/או ייחודיות, יינתנו מקדמי המרה לטובת שטח עיקרי ביחידה החדשה כדלקמן:


  • 5.7 שיעור מוצע של      לבעלי הדירות מרווחים נוספים, ככל שיהיו בפרויקט רווחיות מעבר ל-19% לפי דו"ח אפס (שיעור הרווחיות יימדד פעמיים, פעם ראשונה במועד קבלת עריכת דו"ח האפס לפני תחילת הביצוע ופעם נוספת במועד עדכון דו"ח האפס לקראת סיום הביצוע) בעלי הדירות יהיו זכאים לממש חלקם בתמורה עודפת על פי בחירתם באחד מן האופנים הבאים: א. תשלום כספי במועד המסירה או כתוספת לדמי השכירות. ב. הארכת תקופת ההשתתפות או הגדלת התשלום החודשי של היזם בקרן לתשלום דמי ניהול/תחזוקה. ג. זיכוי עבור שיפורים במפרט הטכני כמפורט במפרט הטכני בנושא מחירון שינוי דיירים. במקרה של חבות במס על חלקם של הבעלים המס ישולם על ידי היזם ויקוזז מזכות הבעלים.
               

  • 6. בחירת דירות הבעלים:


  • 6.2 לטובת בעלי הדירות בבניינים יעמוד מאגר דירות של לפחות %      מכמות דירות התמורה המיועדות בפרויקט, אשר תמוקמנה, הן בבניינים הגבוהים והן בבניינים הנמוכים בתמהיל דירות התואם את דירות התמורה להם זכאים הבעלים. מבלי לגרוע מן האמור לעיל, תינתן לכל בעלים בחירה מבין 3 טיפוסי דירות לפחות העונות על מאפייני התמורה לה זכאים הבעלים. כמו כן, לבעלים תינתן אפשרות לבחור דירה בפרויקט החדש השומרת על קומת דירת המקור וכיווני האוויר בה (בכל מקרה כיוון האויר המרכזי הנוכחי של כל דירה קיימת ישמר גם בדירה החדשה בבניין החדש - וכן 2 כיווני אוויר מלאים לכל דירה). ושמיקומה סמוך ככל האפשר ובכפוף למגבלות תכנוניות לדירת המקור כאמור לעיל.
               


  • 6.3 כ-%      מהדירות בבניינים הנמוכים יוצעו לבחירת בעלי הדירות. בניין נמוך לעניין זה, בניין שלא יעלה על 12 קומות.
               

  • 7. שיתוף תכנוני:

  • 7.3 משרד האדריכלים המיועד מטעם היזם לפרויקט הינו:    . מובהר כי ייתכן ונציגות הבעלים תהיה מעוניינת במשרד אדריכלים חלופי, ובמקרה כאמור יתבקש היזם להציע מספר חלופות.             

  • 8. סטייה ושינוי בתמורות בעלי הדירות:

  • 9. תכנון, שינויים ותוספות:

  • 9.1 בעלי היחידות יקבלו ליווי אדריכלי צמוד בתכנון ועיצוב היחידה החדשה שלהם, כאשר לכל בעל יחידה יינתנו     שעות לעיצוב היחידה מול אדריכל וכן      שעות לעיצוב פנים היחידה מול מעצב פנים ככל שיידרש. היחידות החדשות יתוכננו בהתאם לצרכי בעלי היחידות אשר לא ידרשו לשאת בתשלום כלשהו עבור התכנון, לרבות שינויי פנים היחידות, ולמעט אם יבקשו לשדרג את מפרט יחידתם מעבר למפרטי הטכני שיצורף להסכם.
              

  • 9.3 שדרוג מפרט - על-פי מחירון דקל שינויי דיירים בהנחה של      (15% לפחות). לא ייגבה תשלום על שינויים שאין בהם תוספת עבודה.

  • 10. לוחות זמנים:

  • 11. שדרוג וזכות ראשונים:

  • 11.1 הבעלים יהיו זכאים לשדרוג של הדירות (הגדלה ו/או שינוי מיקום) לדירה אחרת בפרויקט, בתשלום ההפרש, בניכוי הנחה של 5% או יותר %      ממחיר המחירון הנהוג באותה עת לחלופין. שווי הדירות ייקבע על פי מחירון שנמוכים ושדרוגים שיכין השמאי המוסכם (הבעלים יישא במיסוי החל על רוכש בגין השדרוג, ככל וחל).

              

  • 11.2 הבעלים יהיו זכאים לשנמך את דירותיהם (הקטנה ו/או שינוי מיקום) לדירות אחרות בפרוייקט – שווי ההפרש שבין דירת הבעלים לבין הדירה המשומנכת יוערך בניכוי הנחה של 5%      ממחיר המחירון הנוהג באותה העת. לחלופין שווי הדירות ייקבע על פי מחירון שנמוכים ושדרוגים שיכין השמאי המוסכם. שווי ההפרש יינתן בהתאם לבחירת הבעלים: בתמורה כספית ו/או בשדרוג מפרט ו/או בדמי תחזוקה. (בעלי הדירות לא יידרשו לשאת במס כלשהו, בגין השנמוך זאת על פי הוראות המיסוי העדכניות. ברירת המחדל הינה כי לא יהא ניכוי מע"מ בעד התמורה הכספית, למעט מכוח החלטת מיסוי מחייבת כלפי בעל הדירה).  

              

  • 11.3 בתקופת המכירה המוקדמת תינתן לבעלים זכות ראשונים במסגרת pre-sale לרכישת דירות נוספות בבניין, במחיר מחירון שיוצע בשלב זה ובהנחה של 5% או יותר על המחירון %     , כמו כן, לרכוש חניות ו/או מחסנים ובהנחה של 10% או יותר%      מחיר המחירון.

              

  • 13. דמי שכירות והובלה:

  • 14. עקרונות תכנון מנחים בהכנת התכנית:

  • 15. מימון:

  • 16. ערבויות ובטוחות:

  • 17. ביטוח:

  • 18. ניהול הבית המשותף:

  • 18.4 היזם יעמיד קרן סיוע בתחזוקת הבניינים הקיימים עד הריסתם לרבות תיקוני צנרת ותשתיות עד לסך של    ₪ לשנה.

              

  • 19. קהילתיות – היזם ישקיע %      מהכנסותיו בפרויקט בקהילת הבעלים, בהתאם למנגנון הקצאה שיקבע במשותף על ידי הנציגות, המנהלת והיזם במסגרת הסכם ההתקשרות. מודגש, כי אין מדובר בעבודות פיתוח המקרקעין שיידרשו במסגרת התב"ע, היתרי הבניה ודרישות הוועדה המקומית, התאמות ושדרוגים למקרקעין ו/או לסביבתם .

              

  • 20. הערת אזהרה ושעבודים:

  • 21. מכירת דירות על-ידי הבעלים:

  • 22. מכירת דירות על-ידי היזם:

  • 25. שקיפות ושוויון מהותי:

  • Should be Empty: