Is oversluiten van de hypotheek voor mij verstandig? 

De redenen om je hypotheek over te sluiten kunnen verschillend zijn. Het kan zijn dat je lagere maandlasten wilt hebben of dat je een verbouwing hebt gepland. Wanneer je je hypotheek gaat oversluiten, los je je huidige hypotheek af met een nieuwe hypotheek. Die nieuwe hypotheek moet voldoen aan de huidige regels en normen en die zijn een stuk strenger dan vroeger.
 

Onze rol als jouw persoonlijk financieel adviseur
 
Wij krijgen geen provisies van de bank of verzekeraar.Onze beloning bestaat uit advieskosten die wij onze klanten in rekening brengen.Wij hebben dus geen belang bij het sluiten van een nieuwe hypotheek.

Tussentijds de rente van de bestaande hypotheek laten aanpassen

Gesteld dat nu toch besluit te gaan voor een nieuwe rentevastperiode en de hypotheek nu wilt laten omzetten naar de lagere rente maar niet wilt of kunt oversluiten. Dan kan je het volgende doen:

1. de huidige hypotheek omzetten naar een nieuwe rentevastperiode vanaf nu + 10 jaar.

2. je betaalt dan een boeterente over de periode van nu tot de eerstkomende rentevervaldatum.
    Die boete is net zo hoog als wanneer je de hypotheek zou oversluiten.

3. ook hier doet de bank alleen maar zaken met je, als je een adviseur inschakelt.
    Wij helpen je natuurlijk graag met deze actie, maar moeten je daar wel een beete kosten voor in rekening
    brengen, omdat wij van de bank geen vergoeding krijgen voor onze werkzaamheden. 

Je kunt op de volgende pagina een indicatie van de boeterente opvragen.

Wat wil je bereiken met het oversluiten van de hypotheek

Natuurlijk vraag je je wel eens af of je de hypotheek met een hoge rente nu niet kan oversluiten naar een lage rente. Je hebt het gevoel dat iedereen nu een lage rente heeft, behalve jij. Wat zou het mooi zijn als je 2% minder rente zou kunnen gaan betalen. Er zitten echter heel veel haken en ogen aan oversluiten en, zoals je hieronder kunt lezen, is het lang niet altijd voordelig. Maar, er zijn best wel mogelijkheden. 
  
Waarom heb je destijds rentevast gekozen? 

Mogelijk heb je dat niet bewust gedaan maar vaak is de reden dat de hypotheek dan kon worden verstrekt of, als je er over na hebt gedacht, was de reden misschien dat je de zekerheid had dat jouw maandlast niet zou stijgen in de rentevastperiode. Je hebt een "verzekering tegen rentestijging" gekocht door middel van een rentevastperiode en daar betaal je een iets hogere rente voor. De maandlast is keurig gelijk gebleven maar je had liever óók nog het voordeel gehad van de dalende rente. Dat gaat niet samen. Als je de gemaakte afspraak voor een vaste rente wilt annuleren, dan kan dat alleen maar door iets nieuws af te sluiten en de oude hypotheek in te lossen.  
 
Er zijn kosten verbonden aan oversluiten

Voor oversluiten van je lening kan het zijn dat je een boete moet betalen. Deze boete is er omdat je de lening eerder aflost dan was afgesproken en dus de aanbieder minder rente krijgt dan hij op gerekend had. Dit noemen we de boeterente. Hoeveel boeterente je moet betalen hangt van meerdere factoren af, bijvoorbeeld of de huidige rente hoger of lager is dan jouw rente.  Wanneer je bijna aan het einde van de rentevaste periode bent, is het voordeliger om over te sluiten dan wanneer je nog aan het begin hiervan zit. Let daarom op wanneer je rentevaste periode bijna is afgelopen. Als de rente op dat moment erg laag is, kan het verstandig zijn alvast over te sluiten. Wij kunnen het boetebedrag redelijk nauwkeurig voor je berekenen. Daarnaast ga je nog meer kosten betalen zoals taxatiekosten, notariskosten en advieskosten. 
 
Hoe hoog is de boeterente? 

De bank berekent een boeterente over het verlies wat zij maken tussen de rente op jouw contract en de rente als ze het geld aan iemand anders opnieuw zouden uitlenen. Daarvan blijft het jaarlijkse boetevrije deel buiten beschouwing. Ze kijken dan naar de rente voor de resterende rentevasttermijn. 
 
Voorbeeld 1

Hypotheeksom €.200.000,=

Huidige rente 4,5%, 10 jaar vast.

Resterende rentevastperiode 4 jaar, dichtsbijzijnde rente is 3 jaar vast, tarief 3,12% 

Boeterente .€.9.330,= 
 

Voorbeeld 2

Hypotheeksom €.200.000,=

Huidige rente 5,6%, 20 jaar vast.

Renterende rentevastperiode 12 jaar, dichtsbijzijnde rente is 10 jaar vast, tarief 3,87% :

Boeterente €.29.854,= 
 
Met welk doel wil je oversluiten? 

Wanneer je je maandlasten wilt verlagen, vergelijk niet alleen de bruto maandlasten, maar kijk wat er gebeurt als je alle kosten van het oversluiten uitsmeert over de nieuwe rentevaste periode. Dan pas zie je wat je echt betaalt voor die lagere maandlasten. Wij kunnen je laten zien of oversluiten in jouw geval voordelig is.  Vaak is het zo dat een behoorlijk deel van een overwaarde wordt opgenomen om maar lagere maandlasten te krijgen. Dan lijkt het voordeliger maar dat is het, over een aantal jaren berekend, beslist niet. 
 
Wat is eigenlijk de enige goede reden om het contract open te breken? 

Stel dat je nu nog 3 jaar resterende rentevast periode hebt. De rente is nu laag. Je weet zeker, of je vreest, dat over 3 jaar, wanneer jouw rentevastperiode vervalt en je een nieuw aanbod krijgt, de rente veel hoger zal zijn. In dat geval kun je nu al de nieuwe zekerheid van een rentevastperiode tegen de huidige rente kopen. 
 
Staat je huis onder water?

(Hypotheek hoger dan de waarde) dan is oversluiten vrijwel nooit mogelijk. 
 
Wanneer je wilt verbouwen

Als je de hypotheek wilt herzien voor een verbouwing, is het afsluiten van een tweede hypotheek of een verbouwingskrediet vaak veel voordeliger dan algeheel oversluiten. 
 
Welke alternatieven zijn er? 

Als je bereid bent wat geld te gebruiken van een overwaarde, kan daar soms wat mee gedaan worden zonder dat je heel veel kosten gaat maken. Maar het allerbeste is veelal om te wachten tot de rentevastperiode voorbij is.Als dat nog maar een paar jaar duurt, zit je de rit uit en krijg je vanzelf een aanbod van de bank tegen de huidige lage rente, zonder dat je een dubbeltje kosten hoeft te betalen! Je kunt dan zelfs nog kiezen uit andere rentevast periodes. Een nieuwe hypotheek afsluiten bij ommekomst van de rentevastperiode, is niet nodig. De huidige hypotheek loopt gewoon door, alleen worden de rentecondities aangepast naar de actuele tarieven.